Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?
Продажа квартиры, которая разделена между несколькими собственниками — это процедура, которая практически всегда сопровождается дополнительными разбирательствами и трудностями.
Многие обращаются к юристам с вопросом: «Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка?» — это одна из самых распространенных ситуаций, связанных с продажей разнодолевого недвижимого имущества.
Подобные случаи часто возникают при увеличении семьи, когда появляется второй или третий ребенок. В подобной ситуации семья может быть вынуждена продавать старую квартиру и покупать новую.
Если говорить в целом, продать жилье с долей несовершеннолетнего ребенка хоть и сложно, но вполне реально.
Обязательное условие такой сделки — несовершеннолетний ребенок не остается ущемленным в правах и получает долю в новой квартире, которая по ценности соизмерима с предыдущей.
Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?
Родители или родитель, который собирается продавать квартиру с долей ребенка, должен понимать, что ему в любом случае придется обращаться получать разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего.
Обязательно будет уточнятся доля ребенка касательно новой недвижимости. Если совет решит, что эта доля неравная или по каким-то другим причинам сочтет сделку невыгодной для ребенка, она будет аннулирована и расторжена по решению суда.
Получается, что при планировании продажи квартиры с несовершеннолетним собственником может быть два варианта развития событий:
- если вы продаете старую квартиру, но не покупаете при этом новую, ребенка нужно обеспечить другой жилплощадью (это может быть квартира близкого родственника);
- вы просто меняете квартиру на другую и ребенок автоматически получает в ней долю.
То есть оставить несовершеннолетнего без собственности вообще — не получится.
В некоторых ситуациях органы опеки дают согласие на внесение денег, полученных с продажи доли в квартире на личный счет несовершеннолетнего.
Этими средствами он сможет воспользоваться после наступления дееспособного возраста.
Случаи исключения
Выделяются случаи, когда ребенок признается дееспособным в 16 лет. Эта информация закреплена в ст. 17 ГК РФ.
Гражданин определяется как дееспособный, если:
- он вступил в брак;
- по разрешению родителей официально устроился на работу, где обеспечивается полным социальным пакетом;
- занимается индивидуальным предпринимательством.
В таких ситуациях продажу квартиры можно провести без обращения в совет попечительства. Несовершеннолетний получает полный ряд неимущественных и имущественных прав.
Как выделяется доля ребенка?
Перед продажей недвижимого имущества опекунам или родителям ребенка нужно предоставить в попечительский совет документы на старую квартиру для уточнения, какой вид жилья можно будет покупать в будущем.
Очень многие пытаются схитрить и просто покупают очень дешевую комнату в коммуналке с оформлением её на ребенка.
На такие сделки органы опеки всегда реагируют отказом, потому что несовершеннолетний жить не может и будет проживать с родителем, а для жизни двоих площадь комнаты очень маленькая.
Доля ребенка в новой квартире зависит от того, какая доля ему принадлежала в прошлой. Отталкиваются в основном от квадратуры.
К примеру, у ребенка в квартире с жилой площадью 30 кв.м. доля ребенка была 1/3. В новой квартире его доля должна быть не меньше 10 кв.м (именно жилой площади, без технических помещений). Новая доля может быть больше, но не меньше.
Порядок получения разрешения от органов опеки
На беседе у совета попечительства обязательно должны присутствовать оба опекуна или родителя несовершеннолетнего ребенка.
Если одна родительская сторона не может присутствовать перед органами опеки из-за территориальной удаленности, развода, принципиального несогласия на продажу доли несовершеннолетнего или по любым другим причинам, дело будет передаваться в суд и решаться в судебном порядке.
Ускорить решение вопроса можно предоставлением в судебную инстанцию письменного согласия опекуна/родителя на заявку о продаже квартиры (оно должно быть заверено нотариусом или российским консульством, если он находится в другой стране) или документов, которые подтвердят отсутствие родительских прав у отсутствующей стороны.
Если этот человек считается пропавшим без вести, нужно будет представить документ с постановлением суда. В случае, если представитель умер, нужно будет продъявить свидетельство о смерти.
В органы попечительства также нужно будет предоставить пакет документов. Перечень необходимой документации может отличаться в зависимости от части РФ. Есть случаи, когда список документов отличается даже при нахождении муниципальных учреждений в одном городе или регионе.
По этой причине рекомендуется уточнять состав документационного пакета непосредственно в том учреждении, где будет выдаваться разрешение.
В большинстве случаев запрашиваются такие документы:
- паспорта обоих родителей;
- свидетельство о рождении или паспорт ребенка (нужен оригинал и копия);
- документы о купле недвижимого имущества, которые подтверждают наделение ребенка долей жилья;
- письменное заявление;
- свидетельство о браке либо документ, подтверждающий расторжение брака;
- документы на продаваемое имущество;
- свидетельство о праве собственности на жилье;
- нотариальная лицензия на продажу;
- выписки с лицевого счета покупаемого и продаваемого жилья;
- выписка из домовой книги продаваемой и покупаемой недвижимости;
- квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины;
- договор о покупке нового жилья, подтверждающий право собственности.
После подачи всех необходимых документов сотрудники органов опеки проведут осмотр квартиры, в которой живет ребенок.
Это делается для того, чтоб разрешение было выдано на покупку соответствующего жилья и получения уверенности, что имущественные права несовершеннолетнего не будут ущемлены.
Во время подачи письменного заявления о продаже квартиры и остальных документов родителями/опекунами составляется заявление, в котором они обязуются соблюдать права ребенка.
Проводится эта процедура в присутствии инспектора УЗСН (управление социальной защиты населения), который в последствии заверит заявлении.
Частые причины отказа совета попечительства
Помимо отказа со стороны органов опеки из-за неравной доли ребенка в новой квартире и причин этого же характера, совет попечительства может отказать в продаже квартиры из-за следующих пунктов:
- продается все недвижимое имущество с последующей покупкой новой квартиры в рассрочку;
- новая сделка является одновременно продажей и дарением;
- покупаемая квартира находится в строящемся доме, который еще не сдан в эксплуатацию;
- приобретаемая квартира имеет гораздо меньшую квадратуру, чем продаваемая;
- инфраструктура рядом с новым местом жительства недостаточно развита или вообще отсутствует;
- в приобретаемом жилье отсутствуют или недостают какие-то коммуникации или удобства.
Если совет попечительства отказывает в продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, опекунам или родителям придется ждать его совершеннолетия. В таком возрасте он будет наделен правом распоряжаться своим имуществом.
Что нужно для того, чтоб получить разрешение от органов опеки?
Стимулировать органы опеки к выдаче разрешения на продажу квартиры с долей ребенка могут некоторые аргументы, которые указывают, что целью покупки нового жилья является повышение качества жизни несовершеннолетнего.
Таковыми аргументами является:
- хорошая экология в новом месте жительства и климатические условия;
- улучшенная и более развитая инфраструктура;
- хорошо обустроенная новая квартира соответствующей квадратуры.
После получения разрешения от органов опеки на продажу квартиры с долей ребенка можно начинать собирать пакет документов и приступать к планированию сделки.
Что делать после получения разрешения
Разрешение от органов опеки обычно выдается спустя 2 недели после подачи заявления и пакета документов.
В документе указывается адрес продаваемой и адрес приобретаемой квартиры. После получения разрешения родителей/опекунов снимают с регистрации.
Обратите внимание: нельзя снимать ребенка с регистрации и продавать квартиру без разрешения от совета попечительства. В таком случае суд признает данное действие незаконным, потребует восстановить регистрацию и аннулирует сделку.
После снятия с регистрации дальнейшие действия происходят в несколько этапов:
- Нотариусом заключается двусторонний договор купли-продажи и составляется акт о приеме-передаче недвижимого имущества.
- Регистрируется право собственности на всех участников осуществляемой сделки.
- Старая квартира продается одновременно с покупкой новой.
- Регистрация родителей/опекунов и ребенка в новом жилье.
- Предоставление в совет попечительства справок и копий договоров о покупке новой недвижимости и извещения о том, что ребенок получил равноценную долю утраченной собственности.
На этом процесс продажи старой квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка завершается.
Может ли несовершеннолетний подарить свою долю квартиры?
Согласно статье 32 Гражданского кодекса РФ ребенок до 14 лет не может дарить свою долю недвижимого имущества.
Что касается несовершеннолетних возрастом от 14 до 18 лет, теоретически они могут совершить подобную сделку под контролем органов опеки.
Эти положения закреплены в статьях 26 и 28 Гражданского кодекса.
Опираясь на законодательство такие операции возможны, однако, как показывает практика, на такую сделку попечительский совет очень редко дает согласие.
Размен квартиры с несовершеннолетними детьми
Процедура размена квартиры с долей несовершеннолетних детей происходит по тем же правилам, что и обычная продажа квартиры.
Если был найден покупатель на размениваемую квартиру и альтернативное жилье, в которое переедет ребенок, можно собирать все документы и обращаться в органы опеки.
Но опять же, согласно со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости с долей несовершеннолетнего осуществляются при том условии, что имущественные права ребенка не будут ущемлены.
Заключение
Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка — это достаточно труднореализуемый процесс. Трудности возникают в основном на этапе получения разрешения от совета попечительства.
Без разрешения от органов опеки сделка будет считаться незаконной и, скорее всего, будет аннулирована.
Основным условием для продажи такого недвижимого имущества является предоставление ребенку нового отдельного жилья (в случае если новое не приобретается) или доли в приобретаемой квартире.
После получения разрешения нотариально заключается стандартный двусторонний договор купли продажи и перерегистрация родителей и ребенка в новом жилье.
Комментарии к статье "Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?"
Никто ничего не написал пока. Будтье первым!