Как продать квартиру с прописанным человеком?
Нередко при оформлении сделок купли-продажи жилой недвижимости возникает вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным человеком в ней.
При регистрации самой сделки не требуется документ о том, кто фактически прописан в квартире. Поэтому оформить такую сделку можно.
Но нужно понимать, что регистрация и право собственности – различные понятия. Регистрация человека по указанному адресу дает право только проживать в квартире.
А право собственности дает право не только владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, но, в том числе и решать, кто будет зарегистрирован в данной квартире, а кто выписан.
Законодательство
Зачастую встречаются такие ситуации, когда в квартире прописано много человек. И при организации сделки купли-продажи такого имущества возникает вопрос, может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных граждан.
Законодательством предусмотрен такой порядок:
- Для осуществления сделки купли-продажи совместного имущества требуется согласие всех собственников.
- Для осуществления сделки купли-продажи доли в имуществе требуется согласие тех, кто совместно с собственником владеет этой долей. Остальные долевые владельцы имеют приоритетное право выкупа этой доли. Без соблюдения приоритетного права выкупа другие дольщики имеют право оспорить совершенную сделку и выкупить долю на этих же условиях.
Таким образом, согласие требуется только собственников этого жилья. Получается, что законом предусмотрена продажа квартиры с прописанным человеком.
Важно помнить, что в российской практике выделяют в 2 вида собственности на жилье:
- совместная;
- долевая.
Совместная собственность образуется между супругами в процессе приобретения ими имущества в браке на средства семейного бюджета.
При этом совершенно не важно, кто из супругов официально по документам оформлен собственником. Если жилье было приобретено в браке, то при совершении сделок с ним требуется согласие второго супруга.
Исключением может быть составленный ими брачный договор, предусматривающий иное разделение прав собственности на совместное имущество. В этом случае права каждого будут определяться согласно данному соглашению.
Долевая собственность предусматривает выделенные доли каждого владельца жилья. В соответствии с полученными ими правами собственности, они имеют право продать каждый свою долю.
Но при этом обязательно должен быть соблюден преимущественный порядок выкупа другими дольщиками.
Порядок продажи
Если осуществляется продажа одной доли, то собственник обязан письменно уведомить каждого долевого собственника жилья о том, что он желает продать свою долю.
В этом извещении обязательно должны быть прописаны основные условия сделки:
- порядок оплаты (отсрочка, предоплата, авансовый платеж, задаток);
- стоимость продаваемой доли;
- прочие значимые обстоятельства.
Если этот порядок не был соблюден, то другие дольщики имеют право оспорить совершенную сделку в суде и признать ее недействительной. В этом случае они должны будут выкупить эту долю на таких же условиях.
Для того чтобы доказать, что порядок извещения о продаже был соблюден, продавец должен получить подпись каждого долевого собственника на копии извещения. Там же ставится и дата получения данного документа.
С момента получения у дольщика есть 30 дней, чтобы принять решение о покупке. В случае игнорирования и непредставления ответа в установленный срок, а также при отказе от покупки продавец получает право продать долю третьим лицам.
Такое извещение может быть предоставлено лично в руки, но и отправлено по почте с уведомлением. Даже если другой собственник его не получит, продавец сможет доказать в суде, что сделал все, чтобы известить его о продаже доли.
Нюансы выписки из квартиры
Данная процедура имеет определенные нюансы, связанные с продажей жилья и наличие прописки в ней у человека. Можно ли продать квартиру, если в ней прописан человек не собственник?
Как уже было сказано выше, данная сделка не предусматривает наличие согласия прописанного человека, если он не является собственником жилья. Кроме этого собственник имеет право выписать такого человека в любой момент из своей квартиры.
Но здесь есть некоторые нюансы. Не во всех случаях собственник может выписать человека из своего жилья.
К исключающим обстоятельствам относятся следующие моменты:
- если данный супруг имеет право владеть квартирой на правах совместной собственности;
- если данный жилец был зарегистрирован в квартире на условиях социального найма и добровольно отказался от участия в приватизации жилья;
- если зарегистрированный человек является несовершеннолетним и снятие с учета нарушит или ущемит его права;
- если в квартире зарегистрирован взрослый человек с несовершеннолетним ребенком, а собственник жилья не является родителем этому ребенку.
Данные условия помешают человеку осуществить возможность снятия с регистрации данных людей. Второй супруг в любой момент может оспорить совершенную сделку, даже если она будет оформлена без его согласия.
Хотя в 2024 году сделки купли-продажи недвижимости с участием нескольких долевых собственников обязательно должны быть заверены нотариусом.
А нотариус, в свою очередь, обязан проверить все нюансы относительно прав собственности на данное жилье других родственников.
Приватизация
Под данной процедурой понимается безвозмездная передача прав собственности на недвижимость от государства человеку.
Обязательным условием является то, что человек должен проживать в этой квартире по договору социального найма или ордеру.
Если он имеет право на проживание в таком жилье, то он может воспользоваться правом на приватизацию жилья.
Такая возможность предоставляется гражданам только один раз в жизни, за исключением тех случаев, когда человек участвовал в приватизации в несовершеннолетнем возрасте.
По закону в приватизации жилья обязаны участвовать все граждане, прописанные в квартире. Если они не имеют права на участие, например, потому что уже приватизировали какую-либо недвижимость, то сделка осуществляется без их участия.
В тех случаях, когда один из зарегистрированных человек, имеющих право на получение части собственности, не желает участвовать в приватизации жилья, он должен написать письменный отказ.
Без такого документа проведение данной процедуры невозможно.
С согласия прописанного противника приватизации остальные жители вступают в права собственности на квартиру.
А этот гражданин имеет пожизненное право проживания в ней.
Никто из собственников не имеет прав на его выселение, даже если жилье будет продано другим владельцам.
Выселение несовершеннолетних
Законом очень строго охраняются права несовершеннолетних граждан. Поэтому выселить их в никуда невозможно. Для снятия такого гражданина с учета требуется моментальная его регистрация по другому адресу.
При этом количество жилой площади не должно быть меньшей той, где он был до этого зарегистрирован.
Несовершеннолетние дети до 14 лет не могут быть прописаны отдельно от родителей или своих официальных представителей. Поэтому осуществить выписку взрослого человека, зарегистрированного с ребенком также невозможно.
Один супруг может выписать второго только при условии, что квартиры не считается их совместной собственностью. При этом ребенок должен остаться проживать с одним из родителей.
Для оформления процедуры снятия с учета несовершеннолетнего гражданина потребуется получить предварительно согласие органов опеки. А эти сотрудники должны убедиться, что права ребенка данной ситуацией не нарушаются.
Все эти нюансы не дают так просто выписать человека из квартиры. Но сама регистрация жителя не мешает оформлению сделки купли-продажи.
Сделка купли-продажи
Если заверять любую сделку купли-продажи у нотариуса, то он обязательно запросит выписку из домовой книги, либо саму домовую книгу (для частного дома), чтобы убедиться в отсутствии зарегистрированных жителей в продаваемой недвижимости.
Однако за услуги нотариуса придется платить. А в настоящее время еще не все сделки подлежат обязательному нотариальному заверению.
В 2024 году обязательному заверению подлежат только сделки с недвижимостью, где присутствуют интересы несовершеннолетних граждан, а также других долевых собственников.
Во всех остальных случаях участники данных правоотношений могут сэкономить и не заверить сделку у нотариуса.
Поэтому в некоторых случаях покупатель может не запросить по собственной неграмотности такую выписку и не узнать заранее о том, что в квартире числятся зарегистрированные жители.
Некоторые собственники не хотят лишний раз утруждать себя снятием с учета человека, особенно если сам этот человек не желает или не может по объективным причинам присутствовать при данной процедуре.
Тогда возникает вопрос, как продать квартиру с прописанным человеком? Тут есть 2 варианта:
- Этот факт можно скрыть, если сам покупатель не требует документального подтверждения о количестве зарегистрированных жителей. Но в случае выяснения обмана покупатель будет вправе расторгнуть договор и признать его в суде недействительным.
- Данный факт можно сразу озвучить покупателю и предоставить хорошую скидку на недвижимость. Некоторые покупатели могут сами организовать снятие с учета данного человека, получив хорошую выгоду от сделки.
В этом случае выбирать должен сам продавец, какой вариант его больше устраивает. А также сам покупатель должен помнить об этом нюансе. И обязательно надо проверять, кто зарегистрирован в квартире.
Нельзя верить на слово продавцу. Надо взять данную выписку, убедиться в том, что это совершеннолетний гражданин. А также надо узнать, на основании какого права он имеет данную регистрацию.
Помимо этого важно помнить, что любой зарегистрированный родитель имеет право прописать вместе с собой ребенка.
При этом ему даже не потребуется согласие собственника. А выписать в этом случае такую пару будет уже намного сложнее.
Принудительное снятие регистрации
Также важно знать, если купил квартиру с прописанным человеком, как выписать его из нее. Не всегда выгодная сделка для покупателя может оказаться для него выгодной. Важно учитывать все вышеперечисленные обстоятельства.
Существует несколько вариантов снятия с учета. Во всех случаях такая процедура без согласия человека осуществляется через суд.
Возможны следующие варианты:
- Если человек не имеет прав на пожизненное проживание в жилье, а просто избегает процедуры снятия с учета, новому собственнику достаточно только обратиться в суд и представить все необходимые документы, подтверждающие его право на выписку данного гражданина.
- Если человек имеет право пожизненного проживания в данном жилье, его можно выселить только при определенных условиях. Для этого нужно обратиться с заявлением в муниципалитет. В заявлении должны быть указаны веские причины, установленные законодательством для выселения. Только в этом случае муниципальные органы могут обратиться в суд и принудительно снять человека с регистрации.
- При регистрации в квартире несовершеннолетнего гражданина, который имеет в собственности другую недвижимость, либо его родитель имеет другую недвижимость, новый собственник может обратиться в суд с целью принудительного выселения такого ребенка со своим родителем. Однако сам отец или мать не могут выселить принудительно ребенка из собственного жилья без автоматической регистрации несовершеннолетнего по адресу регистрации другого родителя.
Сама по себе процедура принудительной выписки представляет собой следующий алгоритм действий:
- Сбор необходимых документов, подтверждающих право на выселение зарегистрированного жителя.
- Подача заявления в суд, либо в администрацию населенного пункта, чтобы она обратилась с заявлением в суд.
- Участие в судебном процессе и доказывание своих прав на выселение данного гражданина.
- Получение судебного решения о снятии с учета человека.
- Подача заявления в регистрирующие органы с предоставлением полученного судебного решения и некоторых других обязательных документов для снятия с учета проживающего жителя.
- В течение нескольких дней данный гражданин будет выписан из квартиры, о чем будет сделана соответствующая запись в домовую книгу.
В таком порядке осуществляется снятие с учета зарегистрированного человека без его согласия.
Эта процедура может длиться несколько месяцев, поэтому некоторые собственники не желают ей заниматься. Им удобнее сделать скидку на продаваемое жилье и переложить эту процедуру на нового владельца.
Условия для снятия с регистрации пожизненного арендатора
Если человек получил право на проживание в жилье от муниципалитета, то и лишить такого права его может только сам муниципалитет через суд.
Для этого должны быть веские основания, прописанные в законе. Сюда относится:
- Постоянное проживание человека по другому адресу. В этом случае он может быть снят с учета, если это будет документально доказано в суде. Однако в любой момент данный человек может оспорить свою незаконную выписку и вернуться по месту проживания.
- Задолженность по ЖКХ, составляющая срок более полугода. При жестком нарушении обязательств по оплате коммунальных услуг человек может быть выписан из арендуемого им жилья. Но в этом случае он не должен сделать ни одного платежа за 6 месяцев. При этом администрация обязана попробовать решить этот вопрос в досудебном порядке в виде направления претензии человеку. Если жилец нерегулярно, но все же оплачивает коммунальные платежи, то ему могут только приостановить подачу этих услуг до полной их оплаты.
- При обнаружении у жильца в собственности другого имущества.
- При использовании жилого помещения не по прямому назначению для проживания, а для офиса, склада, передержки животных и прочих нужд.
Все эти обстоятельства могут послужить основанием для лишения человека права пожизненного проживания по определенному адресу.
Однако муниципалитет всегда должен предварительно решать эту проблему в досудебном порядке, поэтому мало кто из жильцов допустит своего выселения.
Комментарии к статье "Как продать квартиру с прописанным человеком?"
Никто ничего не написал пока. Будтье первым!