Можно ли оформить квартиру на ребенка?
Некоторые родители, имеющие возможность приобрести квартиру, желают оформить ее сразу на своего ребенка.
Тогда он будет считаться полноценным собственником, а в случае смерти родителей, ему не придется делить эту квартиру по наследству с другими претендентами первой очереди.
И многие задаются вопросом, можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка в России.
Законодательство РФ позволяет зарегистрировать право собственности на недвижимость на несовершеннолетнего гражданина, но только с соблюдением определенных нюансов.
Виды сделок
При возникновении такой необходимости, родители должны заранее уточнить, как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка. При этом законом не установлено ограничение в том, каким способом несовершеннолетний гражданин получит права на собственность.
Допускаются различные сделки, в ходе которых осуществится переход прав собственности на недвижимость в пользу несовершеннолетнего гражданина:
- сделки купли-продажи жилья;
- договора приватизации с государственными или муниципальными властями;
- договора дарения;
- сделки по оформлению наследства;
- соглашения о долевом участии в строительстве;
- любые сделки с привлечением государственных субсидий и ипотечным кредитованием.
Безусловно, сам ипотечный кредит родители не смогут оформить на несовершеннолетнего гражданина. Он может быть оформлен только на совершеннолетнего родителя или иного представителя ребенка.
Но ипотечным соглашением может быть предусмотрено, что доля в недвижимости или полностью жилье будет оформлено на ребенка. Однако для совершения такой сделки потребуется обязательное разрешение органов опеки.
Право представления интересов
При оформлении сделок, при которых происходит переход прав в пользу ребенка, важно знать, как и кем может осуществляться представительство интересов ребенка.
Законодательством предусмотрено, что родители имеют право и обязаны представлять интересы своих детей.
Поэтому если родитель не лишен родительских прав имеет полное право совершать любые сделки от имени ребенка, являясь его законным представителем.
Кроме родителей такое право имеют:
- опекуны;
- попечители;
- усыновители;
- представители органов опеки.
Чтобы иметь право представлять интересы несовершеннолетнего необходимо иметь подтверждающие этот факт документы. К ним относятся:
- Свидетельство о рождении. Именно в нем в строке родители прописываются сведения об отце или матери. Если отец не вписан в свидетельство, он не сможет представлять интересы ребенка, не имея иного подтверждающего документа.
- Принятое решение о назначении опеки или попечительства, подписанное органами опеки на данного несовершеннолетнего. Если ребенок не достиг 14 лет, то оформляется соглашение об опеке. После исполнения подростку 14 лет оформляется попечительство.
- Договор усыновления. На основании этого соглашения приемные родители получают все права родных родителей о представлении интересов.
- Если у ребенка нет родных, которые могут оформить опеку или попечительство над ним, а также малыш не устроен в приемную семью, то представлением его интересов занимаются органы опеки. В качестве подтверждения они предоставляют свидетельство о смерти родителей, судебное решение о лишении родительских прав и прочие бумаги, подтверждающие отсутствие у ребенка родных, имеющих право на представление его интересов.
После исполнения подростку 14 лет он получает определенное право на представление своих интересов самостоятельно. Но при совершении любых сделок ими обязательно согласие попечителя.
Правила оформления сделок
Может ли несовершеннолетний купить квартиру самостоятельно? По закону это невозможно. В момент подписания сделки купли-продажи покупателем по договору выступает ребенок.
Но далее идет пункт о том, что все действия им осуществляются в лице официального представителя, который действует на основании определенного документа, дающего ему на это право.
Многие сомневаются, можно ли оформить квартиру на ребенка до 14 лет. В этом возрасте у несовершеннолетних еще нет паспорта и прав представлять даже частично свои интересы.
Важно знать основные нюансы при подписании таких соглашений:
- При оформлении договора купли-продажи подписи ставит только продавец и представитель ребенка, если малыш не достиг 14 лет.
- Если подросток старше 14 лет, то он ставит свою подпись в соглашении вместе со своим официальным представителем.
- Аналогичным образом происходит подписание и других соглашений. При наличии акта приема-передачи помещения везде должны стоять подписи ребенка вместе с подписями его представителя.
- Кроме этого при подписании всех соглашений ребенок должен иметь паспорт гражданина РФ. Его он обязан получить в течение месяца после исполнения 14 лет.
Если соглашение о переходе прав собственности будет составлено с нарушениями этих правил, регистрирующие органы не смогут зарегистрировать данную сделку. Поэтому очень важно соблюдать все особенности при составлении и подписании соглашения.
Порядок оформления сделок
Важно знать не только, можно ли оформить квартиру на ребенка, но и сам порядок действий в этом случае.
В 2024 году действует необходимость обязательного заверения у нотариуса некоторых сделок с имуществом, если недвижимость находится в долевой собственности граждан.
Поэтому важно знать, кто владеет данной квартирой, и какая форма собственности у них. Общий порядок действий будет следующий:
- Подготовка всей необходимой документации для совершения сделки.
- Непосредственное подписание договора, а также акта приема-передачи при необходимости.
- Заверение у нотариуса данного соглашения, если это необходимо по законодательству.
- Регистрация сделки в Росреестре.
- Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности на нового собственника.
Если интересует, как оформить долю в квартире на ребенка, то порядок действий будет аналогичный оформлению целого помещения.
Регистрация ребенка в квартире
Важно знать, что законом предусмотрено то, что несовершеннолетний человек имеет право владеть недвижимостью. При этом допускается, что он будет единственным собственником такого жилья.
Но нужно помнить, что прописаться дети до 14 лет без одного из родителей в этой или любой другой квартире не могут.
Регистрирующие сотрудники производят выписку при совместной регистрации по новому адресу одного из родителей ребенка.
Если подросток достиг 14 лет, то он имеет право зарегистрироваться отдельно от своих родителей или официальных представителей при наличии личного паспорта и письменного согласия родителей.
Получение прав собственности на жилье не обязывает ребенка быть прописанным в этой квартире, если фактически он там не живет.
Покупка жилья
Каждая из сделок имеет свои нюанс и особенности. Наиболее сложным считается приобретение недвижимости через куплю-продажу, в особенности вторичного жилья.
Сложность заключается в том, что при совершении сделки должны учитываться права всех членов семьи продавца на данную квартиру.
При несоблюдении данного правила сделка может быть признана недействительной. Поэтому важно очень внимательно проверить все документы на квартиру.
Потребуются следующие бумаги на жилье:
- паспорт собственника;
- свидетельство о собственности, если квартира была оформлена давно (в последние годы свидетельство регистрирующие органы не выдают, а предоставляют только выписку из ЕГРН);
- если собственников несколько, необходимо письменное согласие каждого из них, заверенное нотариально;
- выписку из ЕГРН, в которой указываются не только сведения о собственнике, но и наличие или отсутствие обременений;
- выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие регистрации в приобретаемой квартире;
- кадастровый паспорт помещения;
- правоустанавливающие документы, на основании которых был произведен переход права собственности к данному продавцу;
- технический план здания;
- выписку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Важно проверить все эти документы внимательно. В кадастровом паспорте есть экспликация квартиры. Фактически само жилье должно ей соответствовать.
Если в квартире была сделана перепланировка, и она не узаконена, то ответственность за ее документальное оформление будет возложена на покупателя жилья после регистрации сделки.
А есть такие виды перепланировки, которые нельзя узаконить, так как были произведены грубые нарушения. В этом случае покупатель должен будет приводить жилье в первичный вид.
Также важным нюансом считается совместное владение собственностью. Так как собственник по всем документом может быть один, но жилье приобреталось в браке. Тогда жена имеет право на его половину.
Кроме этих ситуаций есть некоторые и другие обстоятельства, которые могут стать основанием для получения прав на жилье другими лицами.
Поэтому такие сделки сейчас подлежат обязательному заверению у нотариуса. Для заверения нотариус имеет право затребовать расширенный пакет документов, подтверждающий отсутствие прав у других членов семьи на данную собственность.
Договор дарения
Этот вид сделок наиболее часто используется между родственниками для осуществления перехода прав собственности на недвижимость.
Он имеет такие преимущества:
- Упрощенную систему при составлении договора и порядка его оформления.
- Получивший дар гражданин не обязан платить налоги государству, если квартира была подарена близкими родственниками.
Эти преимущества часто используются при оформлении прав собственности на жилье в пользу ребенка. Договор дарения составляется в обычной письменной форме.
При этом стоимость имущества может даже не указываться, так как это не имеет никакого значения.
При участии в сделке детей составленный договор должен быть заверен у нотариуса. Для этого потребуется предоставить аналогичный перечень документов, как и при купле-продаже квартиры.
Это необходимо для того чтобы нотариус убедился в законности распоряжения данным гражданином своим имуществом.
Ипотека
Нередко возникают такие ситуации, когда ребенок должен по закону быть собственником хотя бы доли квартиры. Наиболее распространенным примером в настоящее время можно назвать государственную программу материнского капитала.
Мать получает сертификат в размере 453026 рублей при рождении второго малыша. Эти средства она может направить на приобретение жилья.
Но обязательным условием является выделение доли в квартире каждому ребенку.
Получить эти денежные средства наличными деньгами нельзя, они отправляются только перечислением продавцу, либо банку.
При использовании этих средств перечисление осуществляется в течение 2-3 месяцев после подписания договора и направления распоряжения этими средствами.
Многие продавцы не желают ждать так долго, поэтому покупатели обращаются в банк. Схема получается следующая:
- Покупатель берет ипотечный кредит на сумму сертификата или на иную сумму, которой ему не хватает для покупки.
- Банк выдает ему необходимую сумму.
- Покупатель осуществляет сделку купли-продажи. При этом по договору с банком он должен стать собственником. Но может быть предусмотрено, что будет выделена доля также детям. Однако банки неохотно идут на это условие.
- Договор купли-продажи регистрируется с обременением в виде залога жилья в пользу банка.
- Далее со всеми документами о регистрации мать подает заявление о распоряжении средствами материнского капитала в Пенсионный Фонд.
- Через 2-3 месяца банк получит эти средства от ПФР, и сумма кредита уменьшится. Если ипотечное соглашение будет погашено полностью, то родитель должен явиться в банк и получить необходимые документы для снятия обременения.
- Если банк не позволил сразу выделить доли детям, то после окончания кредитного соглашения родителю на это предоставляется 6 месяцев. Он должен снять обременение в Росреестре и подать заявление на выделение долей.
Таким образом, все дети в этой семье получат выписку о том, что они являются собственниками определенных долей.
Минимальный размер обязательной доли в договоре не установлен. Поэтому можно выделить и по квадратному метру.
Но важно, что дальнейшее осуществление сделок с данным жильем уже будет происходить с учетом интересов несовершеннолетних детей.
Продажа собственности детей
Оформляя в собственность жилье на детей важно знать, что в дальнейшем осуществить распоряжение данным имуществом будет не так просто, пока ребенок не достигнет своего совершеннолетия.
В этом случае родитель или иное лицо, представляющее интересы ребенка также будет иметь право распорядиться имуществом, но с согласия органов опеки.
А для его получения необходимо убедить их и предоставить подтверждения того, что интересы ребенка не будут ущемлены в ходе проведения этой сделки.
Для получения разрешения потребуется написать заявление и представить следующие документы:
- свидетельство или паспорт ребенка;
- личный паспорт представителя несовершеннолетнего;
- документы, подтверждающие право представлять его интересы (свидетельство, договор об усыновлении и прочее);
- письменное согласие самого несовершеннолетнего, если ему уже исполнилось 14 лет;
- документы, подтверждающие статус родителей (свидетельства о браке, разводе);
- полный перечень документов по сделке купли-продажи этого жилья и приобретаемого.
Органы опеки должны получить необходимую информацию из данных документов. При необходимости они имеют право осуществить выезд на квартиру и проверить фактическое состояние продаваемого и приобретаемого жилья.
После получения согласия родители должны оформить сделку с обязательным выделением долей ребенку и регистрацией их в ЕГРН.
Копии и оригиналы полученных выписок о регистрации долей детей в обязательном порядке предоставляются в органы опеки для ознакомления.
В случае несоблюдения данной процедуры и ущемления прав ребенка органы опеки имеют право обратиться в суд для признания сделки недействительной.
Поэтому в России не только можно оформить квартиру в собственность на несовершеннолетнего ребенка, но в некоторых случаях это прямая обязанность его родителей.
Комментарии к статье "Можно ли оформить квартиру на ребенка?"
Никто ничего не написал пока. Будтье первым!